南區買屋 / 南區買房 - 獨家·棕梠灣 3+1 房平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1538 萬
參考單價：27.82 萬/坪
地址：台南市南區萬華五街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：55.28 坪 (不含車位面積)
主建物面積：55.28 坪
樓別/樓高： 9樓 / 15樓
屋齡：7 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：省躬國小
鄰近公園：社區公園
生活機能：全聯、寶雅
附近交通：86快速道路
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：獨家·棕梠灣 3+1 房平車物件分析

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：總價 1538 萬包含車位，單坪價格約 27.82 萬，在台南南區重劃區具有競爭力。 2. 屋況新且帶裝潢：屋齡約 7 年，有五星級飯店式管理與百萬裝潢，可實現即刻入住，省去裝修成本。 3. 格局實用：3+1 房、2 衛、雙陽台設計，東向採光佳，適合三代同堂或小家庭需求。 4. 生活機能便利：鄰近全聯、寶雅及 86 快速道路，通勤與採買方便；靠近黃金海岸與Outlet，休閒旅遊優勢明顯。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層選擇：9 樓雖屬中高樓層，但總樓高僅 15 樓，若遇電梯維修或尖峰時段可能需等待。 2. 空間坪效：總坪數 55.28 坪含車位，室內約 32 坪，在三房格局下，每間房間面寬可能較普通，需現場丈量確認動線是否緊湊。 3. 裝潢風格：雖贈送百萬裝潢，但未必符合個人喜好，若需調整將產生額外廢置成本。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：位於鯤喜灣重劃區，周邊三井 OUTLET、親子公園持續營運，未來生活機能有望進一步完善。 2. 學區資源：鄰近省躬國小，對於重視子女教育者具加分價值，有助於未來房屋轉手吸引力。 3. 議價空間：建案標榜「開價並非成交價」，顯示有談價空間，買方可利用市場行情進行合理壓價。
威脅 (Threats)	1. 地理位置風險：靠近海邊與快速道路，需考量海風鹽分對屋齡老化的影響及可能的噪音干擾。 2. 房地產趨勢：台南房市近期漲跌走勢不明朗，高總價房產在市場轉冷時可能面臨流動性降低的問題。 3. 管理費用：月管費約 3000 元，雖屬合理範圍，但對於長期持有成本需納入預算考量。